[스크랩] 초보자가 반드시 알아야 할 부동산 경매 10계명

부동산 경매를 모르고서 재테크를 논하지 말라.’, ‘부동산 경매를 알면 인생에서도 성공한다.’라는 말이 심심찮게 들리는 것은 그만큼 부동산 경매시장이 재테크시장의 중심축으로서 자리잡았고 대중화되었다는 얘기다. 하지만 이러한 대중화의 물결 속에 부동산 경매시장에 입문하려는 초보자라면 반드시 알아야 할 10가지 기본원칙이 있다. 

첫째, 발품 팔고 또 팔아라

부동산 경매의 목적대상물은 당연히 토지나 아파트와 같은 부동산이다. 부동산은 그 속성상 ‘개별성’과 ‘입지성’을 벗어날 수 없다. 따라서 경매의 목적대상물에 투자하기에 앞서 발품 파는 임장활동(현장답사)은 입찰자가 반드시 실천해야 할 경매 10계명 중 가장 중요한 기본원칙이다. 특히 상가, 공장, 토지 등은 임장활동을 하지 않고서는 물건의 진면목을 알 길이 없다. 종종 임장활동을 소홀히 하고 사후에 후회하는 경우를 볼 수 있다. 임장활동을 할 시간이 부족하다면 처음부터 부동산 경매는 꿈도 꾸지 말아야 한다. 부동산 경매는 ‘발테크’라는 말이 이유 없이 나온 것은 아닐 것이다.

 

평소 재테크에 관심 많았던 회사원 김민석(가명/49세)씨는 2년 전 우연히 길에서 만난 자칭 ‘경매꾼’인 대학동창생으로부터 상가경매로 돈 좀 벌었다는 얘기를 듣고 무작정 상가경매에 뛰어들었다가 낭패를 보고 말았다. 김씨가 경매로 막대한 금전적 손해를 보게 된 원인은 바쁜 직장생활로 시간이 부족해 임장활동을 소홀히 했다는데 있었다. 김씨가 낙찰 받은 물건은 소비성향이 강한 10~20대 유동인구가 풍부해 ‘안산 로데오거리’로 불리는 안산시 메인상권의 후면에 위치한 실평수 15평짜리 1층 상가였다. ‘안산 로데오거리’의 메인상권에 소재한 상가의 경우 임대료를 제외한 권리금만 수억 원에 달했다.

 

이러한 정황을 근거로 김씨는 단한번의 현장답사만으로 법원감정가에 근접한 금액을 적어 입찰했고 경쟁자 없이 쉽게 낙찰 받았다. 그 후 잔금을 치르고 소유권이전등기까지 마친 김씨는 인근 중개업소에 임대를 의뢰하면서 충격적인 현실을 알게 되었다. 비록 메인상권과는 인접해 있으나 상권동선이 낙찰 받은 물건까지 연결되지 않아 당초 기대와는 달리 권리금형성은커녕 폐업에 따른 공실의 증가로 임대마저 쉽지 않았기 때문이다.

 

둘째, 권리분석을 철저하게 하라

‘부동산 경매의 절반은 권리분석’이라 해도 결코 과언이 아니다. 특히 초보자라면 경매사고의 상당수가 어설픈 권리분석 내지 권리분석의 오류에 기인한다는 사실을 잊지 말아야 한다. 권리분석의 양대 축은 ‘말소기준등기 찾아내기’와 ‘대항력분석’이다. 이 둘만 제대로 파악될 수 있다면 권리분석의 80%는 끝났다고 봐도 무방하다. 대상물건의 부동산 등기부등본을 살펴보면 통상 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정등기 등이 시간 순으로 설정되어 있다. 이 경우 시간상 가장 빠른 근저당권 등기가 말소기준등기가 된다. 따라서 경매가 진행되면 근저당권 등기를 기준으로 해서 이후의 모든 등기는 낙찰시 소멸되게 된다. 사실 입찰자의 입장에서 볼 때 이점이 경매의 가장 큰 매력이다.

 

다만 예고등기는 ‘소유권에 관한 분쟁으로 소송 중에 있음’을 법원이 경고하는 성격을 내포하고 있으므로 예외로 한다.    

 

셋째, 법원감정가를 맹신하지 마라

법원감정가는 통상 아파트를 제외하고는 대부분 시세보다 높게 책정된다. 하지만 감정평가업체나 감정평가 시기에 따라 많은 차이를 보이는 경우가 비일비재하니 각별히 주의해야한다. 현재는 초특급 개발호재로 인해 시세가 매우 높게 형성되어있을지라도 감정당시에는 개발호재가 드러나지 않아 저평가된 토지도 심심찮게 볼 수 있다.

일례로 새만금 개발의 직․간접적 수혜가 예상되는 군산․김제․부안지역의 경우 연초 경매 당시 법원감정가는 시세보다 훨씬 저평가되어있었다. 이처럼 법원감정가는 참고자료로 활용될 뿐 입찰 전에 반드시 현지 중개업소 3곳 이상을 방문하여 시세를 파악하여야 적정입찰가격이 산출될 수 있을 것이다. 

 

넷째, 정부정책의 변화와 시장의 흐름에 민감하라 

부동산 경매시장도 결국 부동산시장의 일부일 뿐이다. 따라서 정부정책의 변화와 시장의 흐름을 예의 주시할 필요가 있다.
일산에 사는 주부 박순화(가명/53세)씨는 수년전부터 부동산에 관한 신문기사를 꼼꼼히 스크랩할 정도로 부동산 정보수집에 열성적이었다. 박씨는 신문기사를 스크랩하면서 정부정책의 변화를 정리해볼 수 있었고 또한 나름대로 시장의 흐름도 읽을 수 있게 되었다. 이와 같은 평소의 내공을 바탕으로 박씨는 2007년 2월말경 노원구 상계동 17평형(법원감정가 8천만원) 주공아파트를 감정가의 1.5배인 1억2천만원에 과감히 입찰 참여하여 낙찰받았다.

 

당시 박씨는 정부의 부동산정책이 고가아파트에 대한 규제에 집중되어 있어 상대적으로 세금이나 대출 규제에 크게 민감하지 않았던 강북권 소형아파트가 블루오션 투자처로 떠오를 것이라는 확신을 가지고 있었다. 1년이 조금지난 2008년 5월말 현재의 시세가 2억원에 달할 정도로 대박을 터트린 것이다. 평소 신문기사 스크랩을 통해 정부정책의 변화와 시장의 흐름에 귀를 기울인 덕분에 가능한 일이었다

 

다섯째, 명도 없는 경매를 기대하지 마라  초보자의 입장에서 볼 때 부동산 경매절차 중 가장 부담스러운 부분이 바로 명도다.

토지  경매를 제외한 대부분의 경매에서 명도는 피할 수 없는 부분이다.

특히 영세민 세입자가 많은 소위 달동네에 소재한 다가구 및 단독주택이나 권리금을 주고 임차하여 영업 중인 상가를 낙찰받았을 때 세입자나 임차인들의 격렬한 저항으로 명도를 제때하지 못하는 경우도 비일비재하다.
명도에 왕도를 찾기란 쉽지 않다.

다만 명도지연으로 인한 금융비용, 강제집행에 따른 제반비용 및 정신적 스트레스 가중 등을 감안할 때 이사비용 지급 및 임차기간 연장과 같은 상황에 따른 적절한 당근책이 보다 효과적일 수도 있다.

여섯째, 넉넉한 시간과 여유로운 마음을 가져라   2002년 7월 1일부터 시행되고 있는 현행 민사집행법은 2002년 6월 30일까지 시행되었던 종전의 민사소송법과는 달리 임차인을 포함하여 매각허가 등에 대해 항고하고자 하는 모든  이해관계인에게 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁하게 하였다.

또한 소유자 및 채무자의 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 전액 몰수하며 아울러 임차인과 같은 소유자 및 채무자 외의 사람이 제기한 항고가 기각되면 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의  매각대금에 대해 대법원규칙이 정하는 이율에 의한 금액만큼을 배당재단에 편입시켜 나중에 배당하는 것으로 규정하고 있어 사실상 항고제도가 시간끌기용으로 악용되는 사례는 거의 없어졌다.

하지만 입주시기(사용시기)를 급박하게 잡아둘 경우 명도의 지연 등으로 원치 않는 낭패를 볼 수도 있기에 넉넉한 시간과 여유로운 마음가짐을 가져야 최후의 승자가 될 것이다.     일곱째, 입찰 전에 구체적인 자금계획을 세워라 사전에 구체적인 자금계획을 세우지 않고 덜컥 낙찰받았다가 미처 잔금을 준비하지 못해 보증금만 날린 채 포기하는 사례를 종종 볼 수 있다.      자영업자 장기철(가명/38세)씨는 2007년 5월 무주택자의 설움을 부동산 경매를 통해 한방에 날려버리기로 결심하고 산본신도시 42평 아파트를 법원감정가의 80%선인 4억4천만원에  낙찰받았다.

그런데 예기치 못한 문제가 발생했다.
부족한 자금은 경락잔금대출로 충당하면 된다는 막연한 생각이 DTI(총부채상환비율) 대출규제에 묶여 여지없이 무너진 것이다.
장씨  처럼 실질소득액 보다 세무서에 신고한 소득액이 낮은 자영업자에게 DTI 적용은 사실상 대출불가와 같은 것이었다.

결국 장씨는 경락잔금을 기일 내 납부하지 못한 사유로 입찰보증금을 허공에 날린 것은 물론 내집마련의 꿈도 뒤로 미룰 수밖에 없었다.     

 

여덟째, 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라 경매 입찰장은 언제나 사람들로 넘쳐나 발 디딜 틈이 없다.

특히 서울에 소재한 지방법원의 입찰장은 참여자(투자자)는 물론 부동산 경매를 배우고자하는 교육생들까지 들어와 인산인해를 이룬다.

문제는 이렇게 달아오른 분위기에 휩쓸려 낙찰에 대한 조급함 마음에 당초 생각했던 가격보다 훨씬 높은 가격에 입찰하고 덜컥 낙찰받음으로써 낭패를 볼 수 있다는 것이다.

소신에 따른 투자습관이 절실한 이유가 여기에 있다.      

 

아홉째, 입찰 전 준비물은 챙겨라 초보자의 경우 입찰서류의 기재오류, 입찰보증금의 부족, 신분증 및 도장의 미지참, 대리인 입찰시 본인 인감증명서의 미첨부 등과 같은 사소한 실수로 인해 낙찰자격을 상실하는 경우가 종종 있으니 입찰 전에 반드시 2회 이상의 확인을 필요로 한다.   열째, 요주의물건 및 특수물건은 가급적 손대지 마라  부동산 경매시장의 대중화는 아이러니하게도 경매 수익률의 저하를 가져왔고 자칭 또는 타칭 수많은 경매 전문가들을 배출했다.

이제는 전문가 아닌 사람을 찾기가 오히려 더 힘들 정도다.
경매 수익률의 저하에 대한 탈출구로 과거 극소수 전문가들만 취급했던 요주의물건과 특수물건이 ‘역발상경매’라는 미명아래 점차 확대되고 있는 게 사실이다.
그러나 초보자라면 잦은 변경 및 연기로 요주의대상인 물건이나 유치권, 법정지상권 등으로 인해 기피대상이었던 특수한 물건들은 가급적 손대지 말아야 할 것이다.

이러한 물건들로 인해 소위 ‘경매꾼’으로 불리는 전문가들도 손해 보는 일이 비일비재하기 때문이다 //

 

출처 : 초보자가 반드시 알아야 할 부동산 경매 10계명

글쓴이 : 연구소장 원글보기

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